« Les banques de la zone euro doivent prendre en compte le risque d’une nouvelle baisse des prix de l’immobilier lorsqu’elles font des provisions et des plans concernant leur capital, a déclaré mardi le président du conseil de surveillance prudentielle de la Banque centrale européenne (BCE), Andrea Enria.
La forte hausse des taux d’intérêt de la BCE, qui atteignent désormais des niveaux record, a mis le marché immobilier européen sous pression.
Andrea Enria a déclaré aux banques qu’elles devaient s’attendre à de nouvelles difficultés alors que les prix de l’immobilier ont déjà chuté dans plusieurs pays, notamment en Allemagne.
« L’environnement actuel de taux d’intérêt élevés pourrait accentuer la pression à la baisse sur les prix des bureaux et des logements, ce qui rendrait plus difficile le service de la dette pour les propriétaires de biens commerciaux et les ménages », a-t-il résumé au Parlement européen.
« Les banques devraient tenir compte de ces risques dans leurs pratiques de provisionnement et de planification des capitaux ».
Provisionner beaucoup plus
pour se préparer aux pertes et
verser moins de dividendes
Pourquoi la BCE attire-t-elle l’attention des banques sur le risque immobilier qui va s’amplifier ?
Parce que pour gérer des risques d’impayés dans le monde bancaire, il faut évidemment « provisionner » et mettre de côté de quoi… absorber les pertes.
Rien n’est plus simple quand on fait 10 ou 20 milliards d’euros de bénéfices.
A condition toutefois de ne pas distribuer cette manne aux actionnaires sous forme de dividendes plantureux.
Je n’ai rien contre les actionnaires, c’est même le principe du capitalisme, un principe qui se débrouille pas si mal pour assurer la prospérité, à condition qu’il ne soit pas dévoyé, ce qui est bien vite le cas, notamment avec les rémunérations des actionnaires devenues l’Alpha et l’Omega.
Il est donc important de savoir ne pas verser de dividendes pour assurer l’avenir de l’entreprise et donc des dividendes futurs !
En ce sens le capitalisme est censé être aussi vertueux que moral.
Le problème c’est que dans les faits, les banques vont verser les dividendes, puis, quand la crise sera là et que la bise soufflera, lorsque le système bancaire vacillera, elles appelleront les Etats et la BCE au secours, qui, face aux risques systémiques seront obligés d’accourir.
Alors il y a une chose très simple à faire.
Obliger les banques à réduire les dividendes d’aujourd’hui pour augmenter la solidité du système bancaire pour demain.
En d’autres termes, il s’agit d’éviter de privatiser les gains et de socialiser les pertes comme c’est le cas chaque fois.
La BCE comme la FED n’ont jamais eu le courage de le faire.
Pourtant c’est simple comme une règle, directive ou règlement.
« YAKA » dire pas de dividendes pour les banques pour qu’elles renforcent leurs fonds propres.
Mais, hélas, YAPAS à dire, nous ne sommes pas dirigés par des hommes forts, intègres et courageux, mais par des couards à la probité douteuse et au conflit d’intérêt très courant.
Il se passera donc cette fois-ci, la même chose que toutes les autres fois.
Les banques vont distribuer l’essentiel des bénéfices sous forme de dividendes.
Puis… l’argent des gens et des contribuables viendra combler les pertes.
C’est depuis Athènes que Christine Lagarde, la présidente de la BCE s’est s’exprimée face à la presse à la suite du statu quo de la Banque centrale européenne sur ses taux.
« L’inflation s’est inscrite en net recul en septembre », mais « elle devrait toujours rester trop forte pendant une trop longue période ».
La présidente de l’Institution commence par indiquer que l’économie est faible et devrait le rester sur la fin d’année.
Pour Christine Lagarde, le resserrement des conditions de financement pèsent sur la consommation. La dirigeante souligne le rôle de l’industrie, dont les faiblesses se répercutent sur les autres secteurs, et note des signes d’affaiblissement sur le marché du travail.
Du côté des prix, l’inflation devrait poursuivre sa baisse à court terme car la plupart des mesures de l’inflation sous-jacente continuent de diminuer. Néanmoins, certains indicateurs restent élevés et doivent être surveillés de près, souligne Christine Lagarde et c’est par exemple spécifiquement le cas des salaires qui montent « trop » et pourraient alimenter durablement l’inflation.
Les inquiétudes géopolitiques impossibles à modéliser pour la BCE
« Les prix de l’énergie sont moins prévisibles en raison du conflit au Moyen-Orient et de la guerre en Ukraine. Globalement, les risques pesant sur la croissance restent orientés à la baisse. Les risques géopolitiques croissants liés au conflit Hamas-Israël pourraient freiner l’économie mais constituent un risque haussier sur les prix de l’énergie qui pourraient rendre les perspectives à moyen terme plus incertaines ».
En fait, et c’est important à ce stade, personne n’est capable de dire ce qu’il se passerait en cas d’embrasement du Proche-Orient.
Vous auriez un évident choc inflationniste lié à un prévisible choc pétrolier en raison des sanctions qui seraient prises par le monde arabo-musulman vis-à-vis des soutiens d’Israël ce qui correspond aux pays occidentaux.
D’un autre côté la récession impliquée par une telle crise au niveau mondial pourrait considérablement limiter l’inflation.
C’est pour cette raison que Christine Lagarde a largement expliqué et insisté lors de sa conférence de presse (vous avez la vidéo ci-dessous) sur la dépendance aux données de la BCE.
Conclusion ? Des taux qui vont rester à ce niveau pendant longtemps.
Pour Christine Lagarde, les taux sont arrivés à leurs points hauts, et donc, nous ne devrions pas avoir d’autres hausses (sauf catastrophe au Proche-Orient), et nous ne devrions pas non plus avoir de baisse de taux (sauf catastrophe au Proche-Orient), pour les 6 mois qui viennent et qui est le temps nécessaire pour que ce niveau de taux permette à l’inflation de descendre.
« Interrogée sur les programmes de rachat d’actifs, la présidente de la BCE indique que ni le PEPP ni la rémunération des réserves n’ont été discutés lors de cette réunion. A la question centrale sur la durée du maintien des taux au niveau actuel, la patronne de la BCE répond que la banque centrale sera dépendante des données (data dépendante) ».
Après dix hausses de taux successives, » l’heure n’est plus à la prospective « . Elle souligne également qu’il est totalement prématuré d’évoquer une potentielle baisse des taux: « cela n’a pas été discuté du tout et le débat serait absolument prématuré ».
Plus de hausse de taux prévisibles donc. Pas de baisse non plus.
Une longue période de taux à 4.50 % est à attendre, sauf catastrophe au Proche-Orient, qui viendrait bouleverser l’agenda monétaire international en obligeant par exemple les banques centrales à financer le « quoi qu’il en coute militaire et de la guerre ».
Maintenant, place aux menaces sur le rendement des SCPI.
En effet, et c’est logique, après « une vague d’annonces de baisse du prix des parts, certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont confrontées à des problèmes de liquidité.
Les 21 baisses de prix des parts annoncées, depuis le début de l’année, par plusieurs gros gérants de la place poussent certains investisseurs à réduire la voilure sur cette classe d’actifs. La remontée des taux a aussi redonné de l’attrait à d’autres placements devenus plus florissants. »
Logiquement la collecte des SCPI est en très forte baisse et « au troisième trimestre, les SCPI ont enregistré pour 1,7 milliard d’euros d’ordres de rachat, selon les statistiques publiées le 26 octobre par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Certes, cela concerne moins de 2 % de la capitalisation du marché, mais – fait plus marquant – seuls 500 millions d’euros de rachat de parts ont pu être compensés par les nouvelles souscriptions ».
En clair, il y a eu sur un seul trimestre 1.7 milliard de retraits contre seulement 500 millions de dépôts et donc de souscription.
Cet écart doit être compensé. Soit par une baisse des rendements servant d’ajustement de trésorerie, soit en gelant les fonds et les retraits totalement ou partiellement, soit en vendant des actifs à perte pour rembourser les épargnants.
Vous l’aurez compris, il n’y a aucune bonne solution et ces placements pourraient s’avérer délicats si les taux ne rebaissent pas très vite.
Faire payer taxe foncière aux locataires ? Faire payer la taxe foncière aux locataires : une mesure d’équité fiscale ?
« La proposition du nouveau président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) risque de faire grincer les dents de certains locataires… Interviewé dans les colonnes du Figaro le 19 octobre, Sylvain Grateloup propose de faire payer une partie de la taxe foncière aux locataires.
En cause, le plafonnement de la hausse des loyers, l’interdiction de louer des logements énergivores (ceux classés F ou G sur le Diagnostic de performance énergétique), mais surtout l’explosion de la taxe foncière (+9 % en moyenne dans les 200 plus grandes villes entre 2022 et 2023). Plusieurs mesures récentes qui ne pèsent actuellement que sur le budget des propriétaires.
Résoudre un problème d’équité fiscale ?
Si pour le moment, cette mesure potentielle ne fait l’objet d’aucun projet de loi, elle pourrait rester cohérente du point de vue juridique, car selon l’avocat fiscaliste Jean-Pascal Michaud, « on ne peut pas faire peser sur une seule catégorie de population le financement de services publics qui profitent à d’autres, selon le principe d’égalité des citoyens face à l’impôt ».
Faire payer par les méchants propriétaires ce que les gentils locataires utilisent ou ce dont ils profitent !
Economiquement et quand on veut faire des choses qui fonctionnent il faut sortir des croyances, des idéologies ou « religions » politiques ou intellectuelles.
Il faut sortir des manichéismes et des idées reçues qui sont autant de postulats. « Les propriétaires sont méchants ». Les locataires sont « gentils » et « exploités » par des vilains capitalistes !
La réalité, c’est qu’en France les locataires sont terriblement protégés, et de vous à moi, beaucoup trop ! Mais là, je vous exprime une opinion, et une opinion n’a pas d’intérêt.
Raisonnons.
On demande aujourd’hui à des propriétaires de financer et de payer des travaux monstrueusement coûteux de rénovation énergétiques à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour qu’un locataire dont le la hausse de loyer est encadrée, plafonnée et limitée à 3 % quand l’inflation est de 6 ou 7 % puisse économiser quelques centaines d’euros par an (au mieux) sur sa facture à lui. Le propriétaire paye pour que le locataire encaisse. Intellectuellement. Economiquement. Comptablement. Ici, celui qui dépense, celui qui investit, n’a pas le retour de son propre investissement. Ce n’est pas du capitalisme. C’est du communisme et de l’économie administrée. Evidemment cela ne fonctionne pas.
On demande aujourd’hui à des propriétaires de payer des taxes foncières qui explosent parce que les communes sans taxes d’habitation qui pesaient sur tous les occupants, n’a plus que la taxe foncière qui ne pèsent que sur les propriétaires. Intellectuellement. Economiquement. Comptablement. Ici, celui qui paye l’impôt n’est pas celui qui bénéficie des services ou utilise les services de la commune. Ce n’est pas du capitalisme. C’est du communisme et de l’économie administrée. Evidemment cela ne fonctionne pas.
Alors, il ne s’agit pas de savoir si le propriétaire est gentil ou méchant, ou si le locataire est un sale type ou pas.
Il s’agit d’avoir une logique fiscale, ou sociale objectivement juste et adaptée.
C’est celui qui investit qui doit bénéficier du retour sur investissement, même si cela ne plait pas aux démagogues, parce que c’est la même logique délirante que celles des taux d’intérêt négatifs où les emprunteurs sont payés pour emprunter !
C’est celui qui bénéficie des services qui doit payer les services, et pas son propriétaire, même si ce dernier est vilain ou méchant parce qu’en plus il serait, circonstance aggravante, « riche ».
On dirige avec du bon sens.
On réussit en travaillant dur.
Tout le reste c’est de la démagogie et la démagogie, la facilité, entraînent toujours d’immenses drames. C’est exactement la funeste pente sur laquelle glisse lentement puis de plus en plus vite notre pays.
Cela fera la malheur de tous, quel que soit votre positionnement sur la palette des couleurs, des religions, des origines ou de la richesse, nous souffrirons tous demain des manques de courage d’aujourd’hui.
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